關于轉發《關于印發上饒市落實“一城一策”促進房地產高質量發展的若干措施的通知》

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為適應房地產市場發展新形勢，滿足人民群眾對高品質住房新需求，構建“人、房、地、錢”聯動新機制，促進我市房地產市場高質量發展，按照“一城一策”要求，并結合我市實際，特制定如下措施。

一、優化商品住宅規劃條件

1．為切實提高住房品質，滿足人民群眾高品質住房需求，新出讓商品住宅地塊容積率嚴格控制在2.0及以下，并在符合城市風貌管控要求前提下，試點推動低密度、低容積率的高品質住宅項目建設。

2．大力推廣立體生態住宅，鼓勵新出讓地塊按照立體生態住宅建筑實施管理有關規定建設，努力打造一批高品質的立體生態住宅小區。

二、優化商品住宅設計標準

3．優化商品住房項目配套設施建設要求。對項目周邊公共服務設施已滿足居民需求的，可按片區進行統籌，避免重復建設，并在土地出讓時予以明確；且按要求配建并無償移交的幼兒園、社區管理服務設施、社區居家養老服務設施等建筑面積不納入項目容積率計算范圍。

4．在保證安全條件下，商品住宅項目主陽臺設計進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺設計進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，并按其水平投影面積的1/2計算建筑面積、計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積、計入容積率。各類陽臺投影面積之和不超過戶型面積的20%，超出部分按全面積計算建筑面積、計入容積率；每套商品住宅設計的設備平臺，其水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且不超過5平方米的，不計算建筑面積、不計入容積率；優化凸窗設計要求，凸窗寬度可與房間開間寬度等寬。

5．優化商品住宅建筑層高設計約束條件。標準層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；如層高超過3.6米，則按該層水平投影面積的倍數（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積、計入容積率。

6．優化商品住宅機動車停車位配建標準。戶均建筑面積在100平方米以上的商品住宅小區，機動車停車位按不少于1.0個車位/戶進行配建；戶均建筑面積在100平方米以下的，可按不少于0.8個車位/戶進行配建。

7．優化商品住宅項目架空層使用功能。在滿足消防安全、作為非營利性公共設施前提下，商品住宅項目架空層可進行半圍合（綠植、樹木等），設置健身運動、圖書閱覽、黨建活動、兒童游戲、青年交流、老年休閑等小區公共活動功能。架空層不得以任何形式對外銷售或變相以租代售。

三、優化金融稅費支持

8．充分發揮各級房地產融資協調機制作用，全面建立項目融資白名單機制，對符合條件的房地產項目應進盡進、應貸盡貸。并按照“一地一企一行一策”要求，大力支持房地產企業開發建設資金貸款，優化貸款審批程序，降低貸款利率，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理資金需求。

9．降低商業性個人住房貸款首付比例。首套房貸最低首付比例降至不低于15%，二套房貸最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房貸利率政策下限。

10．優化公積金貸款政策。支持可提可貸公積金購買新建商品住宅；職工家庭在當地無成套住房（無獨立廚衛），公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執行首套房貸款政策；對首次使用住房公積金貸款購房的在職職工，貸款上限調整為80萬；再次使用住房公積金貸款購房的，貸款上限調整為70萬元。允許使用住房公積金貸款購房的三孩家庭或者購買裝配式建筑住房、立體生態住宅的家庭，在貸款上限的基礎上，貸款額度上浮20%;異地繳存職工在上饒本地購買新建商品房的，享受與本地繳存職工同等貸款政策待遇；探索研究并適時出臺針對購買大面積、大空間等高品質改善型住宅的公積金貸款政策。

11．對新簽訂商品房預售資金監管協議的項目，不再收取商業按揭貸款保證金，并適度降低公積金貸款保證金收取比例。

12．落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。支持稅務部門會同住房城鄉建設部門，對市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%的地區，及時下調存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。

13．鼓勵房地產開發企業全款購買土地，如提前交納土地出讓價款的，提前交納的土地出讓價款等額部分可由受益財政給予購地款利息補貼（參考同期銀行貸款利率）。

四、優化預售監管措施

14．對新建商品住房預售資金重點監管部分繼續按8%比例核算；在預售監管資金最少保留2%比例前提下，按照監管規定要求，支持使用商業銀行出具的不可撤銷見索即付性獨立保函。

15．房地產項目融資貸款主辦銀行與預售資金監管賬戶開立行不一致的，預售資金監管賬戶應變更至主辦銀行。

16．穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。各地法院依法穩妥開展“法拍房”工作，各地住房城鄉建設部門要加強對當地商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保當地商品房價格總體平穩。

五、優化房產經紀服務

17．進一步規范房地產經紀收費。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，嚴厲打擊濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費、采取不實報道及惡意競爭等違法行為。

18．搭建上饒市房產超市。由上饒國控投資集團有限公司負責投資建設上饒市房產超市，打造和運營“一站式”房產買賣服務平臺，開發線上房產超市系統、移動端APP，設立線下實體超市，提供找房、賣房、租房、評估、擔保、貸款咨詢、房屋代理、信息查詢等一站式閉環服務。各區政府（管委會）及相關部門要大力引導企業參與，鼓勵企業入駐房產超市，加強宣傳與推介，切實降低房屋交易成本。

19．探索“以舊換新”模式。鼓勵國有企業、開發企業、租賃公司等市場主體積極參與“收舊換新”，充分發揮經紀公司職能，實現“幫賣購新”。

六、優化拆遷安置途徑

20．在充分尊重群眾意愿前提下，積極探索“房票”制度，大力實施貨幣化安置，實現“邊征收、邊購房、邊入住”。

21．充分利用保障性住房再貸款政策。支持國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

七、優化房地產市場環境

22．市級成立房地產行業服務專班，從住建、金融、行政審批等部門和水、電、氣、網等專營單位抽調人員集中進駐房產超市辦公，主動靠前服務，為房地產企業做好“拿地審批、開發建設、驗收交付”等全過程服務。

23．建立“一地一企一行一策”機制，加大房地產項目融資支持力度。市中心城區試點推出一批面積30畝左右的標準地，通過加強政銀企三方聯動，為企業開發建設提供融資支持。

24．優化新建商品房項目審批服務。全面推行“拿地即開工”，分階段核發施工許可證，支持單獨核發基坑支護和土方開挖階段施工許可證；全面優化預售許可辦理流程，新開發建設的商品住房項目開發投資比例達到25%以上、主體結構施工形象進度達到±0以上，并已明確施工進度和竣工交付日期、交清土地出讓價款后，即可辦理預售許可，但在達到規定預售形象進度前，須實行全額預售資金重點監管。

25．探索現房銷售模式。針對試點新推出的現房銷售項目，競得人可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。

26．水、電、氣、網等專營單位要進一步完善服務機制，規范收費行為，明碼標價，對不合理收費一律進行清理，切實降低房地產項目開發建設成本。

27．加強房地產協會建設。充分發揮協會在行業轉型發展方面的帶動作用，推動房地產企業轉型升級、創新發展，積極推廣高品質住宅建設；同時，切實發揮協會在加強行業自律和規范管理方面的積極作用，建立行業自律和誠信機制，規范企業行為，維護市場秩序，優化競爭環境，實現資源共享、互利共贏，推動房地市場穩健轉型和高質量發展。

八、優化相關配套措施

28．提前明確新建商品住房項目所屬學區。按照就近入學原則，結合片區學位供給情況，在新建商品住房項目土地出讓時，明確項目學區。

29．優化義務教育入學條件。對購買新建商品住房的業主子女，可憑已備案的新建商品房網簽合同按照當年義務教育招生政策辦理義務教育入學手續。

本文件自印發之日起在市中心城區（信州區、廣豐區、廣信區、上饒經濟技術開發區、上饒高鐵經濟試驗區）試行一年，期間如遇上級政策調整，以上級政策為準。市中心城區之外的其他縣（市、區）可結合實際，參照執行。