玉山縣人民政府辦公室印發關于推動房地產市場平穩健康發展若干政策措施的實施意見的通知

玉山縣人民政府辦公室

印發關于推動房地產市場平穩健康發展

若干政策措施的實施意見的通知

各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣政府各部門，縣直各單位：

《關于推動房地產市場平穩健康發展若干政策措施的實施意見》已經縣政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

                       玉山縣人民政府辦公室

                         2024年10月14日

（此件予以公開）

關于推動房地產市場平穩健康發展

若干政策措施的實施意見

為貫徹落實黨中央、省、市決策部署，壓實城市主體責任，強化監督指導，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，進一步加強房地產市場逆周期調節，促進我縣房地產市場平穩健康發展，優化完善房地產政策工具，現提出以下實施意見：

一、有序去庫存，積極消化存量住房

（一）鼓勵推行購房優惠政策。一是鼓勵房地產開發企業按十戶以上（含十戶）開展住房團購活動，并給予優惠政策報住建部門備案；二是對有購房需求的人員以部門為單位進行全面摸底，報住建部門匯總，住建部門根據匯總情況適時召開房地產開發企業協調會，推出具體的優惠政策。以上兩類團購優惠價格均可不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

（二）對三孩（含三孩）以上家庭實施購房補助。對三孩（含三孩）以上家庭，自2022年10月1日至2025年12月31日，購買新建住房的，給予住房總價款6%的購房補貼，最高不得超過10萬元，相應提高公積金貸款額度。

（三）鼓勵探索多種“以舊換新”模式。鼓勵在金融機構信貸支持下，舊房可由房企直接購買，也可委托房企包銷、由第三方購買，房企可通過“房票”等形式提前支付舊房房款用于居民購買新房，有關部門按照實際交易情況為買賣雙方辦理房屋網簽備案、不動產登記和納稅服務；支持住房租賃企業、房地產開發企業、物業服務企業等市場主體收購居民舊房用于保障性租賃住房。

（四）落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。支持稅務部門會同住建部門，對市場價格連續6個月環比下降且累計幅度超過10%的，及時下調存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。支持稅務部門根據上級稅務部門的政策，及時調整土地增值稅預征率、核定征收率，優化完善土地增值稅征管期限。

（五）降低商業性個人住房貸款首付比例。首套房貸最低首付比例降至不低于15%，二套房貸最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房貸利率政策下限。

（六）優化個人住房公積金貸款政策。落實個人住房公積金貸款利率調整政策，進一步放寬公積金提取條件，支持購房戶在提取住房公積金支付購房款后，仍可申請住房公積金貸款，實現“既提又貸”。職工家庭在玉山無成套住房（無獨立廚衛），公積金首次貸款已結清并再次申請使用公積金貸款的，執行首套房貸款政策。

調整我縣公積金最高貸款額度上限，對首次使用住房公積金貸款購房的在職職工貸款額度上調為80萬元，存貸比例按20倍執行；再次使用公積金貸款的上調為70萬元，存貸比例按16倍執行，允許使用公積金貸款的三孩（含三孩）以上家庭或者購買裝配式建筑住房、立體生態住宅的家庭，在貸款上限的基礎上，貸款額度上浮20%。全面推行住房公積金省內異地個人住房貸款業務，異地繳存職工在玉山購房的享受與本地繳存職工同等的貸款額度、貸款利率、存貸比率待遇。

（七）優化個人住房貸款中住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，以不動產登記機構查詢的居民家庭在玉山已購商品住房總套數為核算依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。若購房人在玉山有住房，能提供房屋租賃登記備案證明或房源信息編碼并已掛牌出售證明的，可按核減后名下住房套數發放個人住房貸款。

（八）大力實施城中村和危舊房改造。對城中村改造拆除新建和已摸底確認的CD級危房，特別是存在嚴重安全隱患的預制樓板房屋加快開展征收拆遷工作，大力推行“房票”安置方式。采取的安置方式須提前向省房地產市場會商協調暨涉穩風險防范處置聯席會議辦公室報備。爭取農發行給予貸款等金融支持。

（九）支持收購商品房去庫存。指導商業銀行提供并購貸款支持。在不增加地方隱性債務支出的前提下，由商業銀行按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則，對協調機制組織的地方國有企業收購房地產企業或項目公司的股權、資產提供并購貸款支持。優先利用收購已建成存量商品房作為保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租賃住房和公共租賃住房）建設任務。各機關、醫院、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、干部職工宿舍、周轉房、人才房等，確有必要的，經審批后可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。

（十）優化調整學位準入政策。義務教育起始階段，在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同、契稅及水電燃氣繳納憑證和適齡兒童、青少年戶口向新購商品住房所在的學校申請入學，具體由教育部門根據學位情況統籌安排。

二、穩步調結構，科學優化增量住房

（十一）科學規劃增量優質住房用地。結合玉山縣新增優質住房需求，將城北一中東側、杏花村公園北側等生態環境優美，公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房建設重點。在符合玉山縣城市詳細規劃前提下，合理降低開發強度，提升開發品質。以第四代住宅城市森林花園建筑為主流，落實綠色、低碳、智能、安全設計理念，在不增加土地及建設成本的情況下，打破居家以外墻為界的束縛，建設室內高度、綠化環境、日照時長、樓棟間距適中的城市森林花園住房，改變傳統舊式建筑嚴重過剩、低迷甚至完全飽和的市場行情，驅動房地產業新業態發展動能。

（十二）允許合理調整存量房地產項目用地規劃條件。自文件印發之日至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規劃“一張圖”予以調整。涉及修改詳細規劃的，應按法定程序進行。規劃條件依法調整后，應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。

（十三）優化容積率計算規則和陽臺進深、建筑層高約束條件。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，配建的幼兒園、垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室）、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建筑面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率；超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。根據實際開展高品質住宅試點，探索制定差異化的計算規則。

在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過該套型總建筑面積的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；當層高大于3.6米時，按該層水平投影面積的倍數（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積和容積率。允許住宅項目底層每戶采用綠籬圍合形式建設綠地花園，花園占地面積不大于60㎡，花園面積按50%計入綠地率。已批未開工建設的項目，允許按此規定對原設計方案進行調整。

若項目經市住房城鄉建設局會同相關部門認定為商品住宅品質提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》執行。

（十四）優化商品住宅項目架空層使用功能。在滿足消防安全、作為非營利性公共設施前提下，商品住宅項目架空層可進行半圍合（綠植、樹木等），設置健身運動、圖書閱覽、黨建活動、兒童游戲、青年交流、老年休閑等小區公共活動功能。

（十五）支持調整住房套型結構和停車設施配建標準。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。優化商品住宅機動車停車位配建標準。在滿足相關規范條件要求下，允許住宅項目地下室建設小開間停車庫，滿足不同住戶使用需求。戶均建筑面積在100平方米以上的商品住宅小區，機動車停車位按不少于1.0個車位/戶進行配建；戶均建筑面積在100平方米以下的，可按不少于0.8個車位/戶進行配建。

（十六）優化新增房地產用地供應節奏。根據市場需求及時優化住宅用地和商業服務業用地的規模布局和結構，完善對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制，合理控制新增房地產用地供應。對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業辦公類商品房去化周期連續3個月超過36個月的，根據省里相關規定，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業服務業用地新增建設用地報批、出讓。

三、全力穩市場，穩妥化解風險問題

（十七）穩妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。法院依法穩妥開展“法拍房”工作，住房城鄉建設部門應加強對商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保商品房價格總體平穩。

（十八）積極推進更多保交房項目進入“白名單”，推行“存貸掛鉤”機制。建立住房城鄉建設、金融監管、銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，加大金融支持力度，對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產企業合理融資需求。建立銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，制定實施“存貸掛鉤”計劃，對即將合約到期的住建領域各類資金逐步調整存儲至對我縣“白名單”工作支持的銀行。

（十九）合理降低房地產企業開發成本。鼓勵商業銀行和公積金管理部門，結合實際調低新發放商業按揭貸款和住房公積金貸款保證金比例，提前釋放存量貸款保證金支持保交房高風險項目建設。符合保證金解付條件的，應及時將保證金退付至規定賬戶內。有關部門要督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調整規劃條件后簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，按照“一盤一策”的原則，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。支持土地競買人使用銀行業金融機構或保險機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。

（二十）優化預售資金監管。對新建商品住房預售資金重點監管部分繼續按8%比例核算；在預售監管資金最少保留2%比例前提下，按照監管規定要求，支持使用商業銀行出具的不可撤銷見索即付性獨立保函。

（二十一）優化新建商品房項目審批服務。全面推行“拿地即開工”，分階段核發施工許可證，支持單獨核發基坑支護和土方開挖階段施工許可證；全面優化預售許可辦理流程，新開發建設的商品住房項目開發投資比例達到25%以上、主體結構施工形象進度達到±0以上，并已明確施工進度和竣工交付日期、交清土地出讓價款后，即可辦理預售許可，但在達到規定預售形象進度前，須實行全額預售資金重點監管。

（二十二）探索現房銷售模式。針對試點新推出的現房銷售項目，競得人可申請延期至取得現房銷售備案前繳納城市基礎設施配套費。

（二十三）支持穩妥處置閑置存量土地。自該文件印發之日至2027年12月31日，落實國家有關部門關于處置閑置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及開工未竣工的房地產用地，由縣人民政府建立閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，鼓勵優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。鼓勵有住宅及商業用地開發資質的政府平臺公司在符合規劃的前提下，參與公租房、保障性住房及商品住房的建設。

（二十四）支持房地產用地轉讓盤活利用。自該文件印發之日至2027年12月31日，對于企業經營困難、破產或因規劃調整等造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經自然資源主管部門批準，可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，可先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續。推行房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。

（二十五）加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封、房地產企業欠繳稅費等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續，辦理登記發證。